Kiracılar ile ev sahipleri arasında son yıllarda sıkça gündeme gelen kira tespit davalarına ilişkin Yargıtay'dan dikkat çeken bir karar çıktı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan davalarda kiracının yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı tahliye etmesi halinde yargılama giderlerinden kimin sorumlu tutulacağını açıklığa kavuşturdu.

15 Haziran 2026 tarihli, 2026/2389 esas ve 2026/3804 karar sayılı ilamla bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan farklı uygulamalar giderildi.

İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya mahkemeleri farklı kararlar verdi

Uyuşmazlık, ev sahibinin yeni kira dönemi için kira bedelinin tespitini istemesi ve dava devam ederken kiracının taşınmazı boşaltması üzerine ortaya çıktı.

İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin ilgili hukuk daireleri, bu tür durumlarda dava masrafları ile vekâlet ücretinin kime yükletileceği konusunda farklı kararlar verdi.

Bazı mahkemeler, ev sahibinin dava açmakta yasal hakkı bulunduğunu belirterek yargılama giderlerinin kiracıya yüklenmesi gerektiğini değerlendirdi.

Diğer mahkemeler ise kiracının yeni dönem başlamadan sözleşmesini yasal yollarla sona erdirmesinin davaya sebebiyet verme anlamına gelmeyeceği görüşünü benimsedi.

Uygulamadaki farklılık üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu aracılığıyla Yargıtay'a başvuruldu.

Kiracı 15 gün önceden bildirim yaparak sözleşmeyi yenilemeyebilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedelinin belirlenmesine ve kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerini değerlendirdi.

Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceği hatırlatıldı.

Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılması veya bu süre içerisinde kira artışına yönelik yazılı bildirim yapılması gibi kanuni koşulların, mahkeme tarafından belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını etkilediği belirtildi.

Bununla birlikte konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli sözleşmeler bakımından kiracının sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkı bulunduğuna dikkat çekildi.

Bu hakkın usulüne uygun kullanılması ve taşınmazın yeni dönem başlamadan tahliye edilmesi durumunda, yeni dönem için açılan kira tespit davasının konusuz kalacağı ifade edildi.

Yargıtay: "Kiracı davanın açılmasına sebebiyet vermiş sayılamaz"

Yargıtay, ev sahibinin kira bedelinin belirlenmesi için dava açma hakkına sahip olmasının, kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkını ortadan kaldırmadığını vurguladı.

Kiracının kanunda belirtilen süreye uygun hareket ederek sözleşmesini yenilememesinin, tek başına dava açılmasına neden olan bir davranış olarak değerlendirilemeyeceği belirtildi.

Kararda, kira tespit davasının yeni kira döneminden önce açılması ve kiracının da yeni dönem başlamadan taşınmazı tahliye etmesi nedeniyle davanın konusuz kalması durumunda, kiracının yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağı sonucuna varıldı.

Bu koşullarda yargılama giderlerinin kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine hükmedildi.

Dava masrafları ev sahibine ait olacak

Kararla birlikte, belirtilen koşullarda konusuz kalan kira tespit davalarının masraflarının ev sahibine yükletilmesi gerektiği netleştirildi.

Böylece yalnızca kira tespit davasının yasal süresi içerisinde açılmış olması, giderlerin kiracıya yüklenmesi için yeterli görülmedi.

Ancak karar, bütün kira tespit davalarında masrafların otomatik olarak ev sahibine ait olacağı anlamına gelmiyor.

Yargıtay'ın değerlendirmesi, davanın tespiti istenen yeni kira döneminden önce açıldığı ve kiracının bu dönem başlamadan kira ilişkisini hukuka uygun şekilde sona erdirerek taşınmazı boşalttığı durumları kapsıyor.  

Yargıtay'dan oy birliğiyle kesin karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ve uygulama farklılığının giderilmesine 15 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle ve kesin olarak karar verdi.

Kararın ardından dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine hükmedildi.

Ayrıca kararın bir örneğinin ilgili bölge adliye mahkemelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine iletilmesi kararlaştırıldı.

Karar, yeni kira dönemi başlamadan taşınmazını hukuka uygun şekilde tahliye eden kiracıların, konusuz kalan kira tespit davalarında yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaması gerektiğini ortaya koydu.